بنوك عربية
أشار بيت التمويل الكويتي (بيتك)، إلى أن العام الحالي لا مثيل له في سوق العقار المحلي، الذي تأثر بالتغيرات الكبيرة غير المسبوقة التي أحدثتها جائحة «كوفيد 19» في أنحاء الاقتصاد الكويتي.
وذكر البنك في تقريره العقاري، أن القليل من التغيرات كان أعمق تأثيراً مقارنة بالتغيرات التي شهدها سوق العقار المحلي، بحيث لم يطل التغير فقط معركة السيطرة على انتشار الفيروس، بل امتدت إلى إحداث تغييرات في تفضيلات البعض ومكان وكيفية الإقامة والسكن.
وتابع التقرير أن الشاليهات والمزارع على سبيل المثال التي كانت تأتي في ذيل قائمة التداولات شهدت طلباً ملحوظاً على مناطق عدة منها مناطق الخيران وصباح الأحمد البحرية، إذ أضحت هذه الفئة من العقارات من الأماكن المرغوبة، وتزايدت أسعارها مدفوعة بسعي المشترين إلى البحث عن مساحات أكبر وأماكن أكثر ترفيهاً، لمن أرهقه الإغلاق وعدم القدرة على السفر، ورغبة العديد من المستثمرين في الاستثمار في الأنشطة الترفيهية، في ظل تزايد الإقبال على التأجير في المناطق الساحلية.
وأفاد بأن أسواق التأجير والمكاتب تحديداً التي كانت مرتفعة الأسعار ونادرة المعروض في أماكن متميزة، أصبح المعروض منها أكبر في ظل خروج العديد من المقيمين والعاملين نتيجة الأزمة المالية الناجمة عن «كوفيد 19»، وعدم تدفق عاملين جدد، مبيناً أن توقف ذلك التدفق أصاب الطلب على العقارات الاستثمارية والمساكن والشقق في هذا القطاع.
أشار التقرير إلى تحول في دورة البيع للربع الثالث عن الثاني، إذ أحدثت أوامر الإغلاق صدمة في سوق العقار المحلي في الربع الثاني الذي يعد موسم الذروة، وانخفضت فيه المبيعات بشكل كبير جداّ، إلا أنه مع تخفيف قيود التباعد الاجتماعي في الربع الثالث عاد سوق العقار المحلي إلى الحياة مسجلاً 739 مليون دينار.
وأضاف أن الربع الثاني أصبح ثاني أعلى الأرباع خلال 2020، بعدما احتل المرتبة الأخيرة في معظم السنوات السابقة، نتيجة وجود نشاط قياسي في الفترة من يوليو إلى سبتمبر، واستعادة بعض مظاهر الطلب المكبوت إلى حد كبير مع حلول شهر سبتمبر.
ونوه إلى تضاعف التداولات خلال الربع الثالث تقريباً إلى نحو 6 مرات حجمها لمختلف القطاعات العقارية في الربع الثاني، وإن كانت مستويات وحجم التداولات لم يصل إلى الربع الثالث من العام الماضي في بعض القطاعات.
أفاد التقرير بأنه بعد سنوات من الزيادة المطردة، انخفض الإيجار في المناطق التجارية، خصوصاً في مواقع معينة في بعض المحافظات ومنها العاصمة وحولي والفروانية ذات الكثافة العالية، إذ كان أساس هذا التحول زيادة في معروض المكاتب والإيجارات الجديدة، في الوقت الذي انخفض فيه الطلب على هذه النوعية من العقارات.
وكشف أن ضعف الإقبال على البناء الجديد وتوقف بعض المشاريع، حدّا من زيادة المعروض بشكل ما، إذ يأتي ذلك في وقت يتعرض فيه العديد من المستأجرين لضغوط مالية شديدة.
وأوضح أن بعض أصحاب الوظائف الدنيا عانوا من فقدان تلك الوظائف خلال فترة الإغلاق للحد من انتشار «كوفيد 19»، إذ تراجع الطلب على المكاتب الإدارية بشكل لافت نتيجة التوقف، وبسبب التحول في العمل إلى الانترنت والعمل عن بعد، وإغلاق الحدود وتوقف الطيران، ما أبقى آلاف العاملين والمقيمين في الخارج، ولا سيما العاملين في بعض الأنشطة ومنها المشاريع الصغيرة والمتوسطة.
نوّه التقرير إلى أثر التوقف الشديد مع انخفاض الإيجارات، وتوقع تعديل التركيبة السكانية، وانخفاض عدد المقيمين، ومن ثم تراجع الطلب على المكاتب، وانخفاض معدلات البناء والاستثمار العقاري في هذا القطاع، ما انعكس على حجم وقيمة التداولات العقارية الاستثمارية والتجارية، التي انخفضت 52 و54 في المئة على التوالي خلال الربع الثالث على أساس سنوي، وانخفاض عدد تراخيص البناء التي صدرت خلال 2020 في العقار الاستثماري بنسبة 65 في المئة، وبالبناء التجاري بنسبة 61 في المئة عن 2019.
ورأى التقرير أن الحياة في المدن الكبيرة فقدت بعض بريقها مع تزايد مظاهر التباعد الاجتماعي وحظر التجول في شوارعها وإجراءات الإغلاق الكلي، ما قيد الحياة بشكل غير مسبوق وأصاب النشاط والتواصل الاجتماعي بما يشبه الشلل.
واعتبر أنه مع إمكانية العمل والدراسة، والتسوق من المنزل عبر الإنترنت توقفت الحاجة إلى الخروج منه، وهو ما زاد من تآكل الارتباط الاجتماعي بالمسكن أو موقعه، إذ نزح العديد من الكويتيين إلى أماكن أبعد في الشاليهات والمناطق الزراعية، حيث تتوافر المساحات الخضراء والمناظر الطبيعية، ما ساهم في زيادة أسعار هذه الفئة من العقارات مع استمرار حجم التداولات عليها عند مستويات مرتفعة في الشريط الساحلي.
ولفت إلى تسجيل متوسط سعر المتر في الشاليهات بنهاية الربع الثالث من 2020، زيادة 5 في المئة عن الربع الثاني، وتصل إلى 8 في المئة على أساس سنوي نتيجة زيادة الطلب عليه وقت الأزمة.
وبيّن التقرير أنه مع تخفيض بنك الكويت المركزي لسعر الفائدة إلى حدود 1.5 في المئة، والانخفاض الحاد في عوائد القنوات الاستثمارية البديلة، وإعفاء المدينين من سداد ما عليهم من مستحقات لـ 6 أشهر، أسهم في زيادة الطلب على عقارات السكن الخاص بحيث ارتفعت أسعارها في الربع الثالث بنسبة 8.2 في المئة، بعدما زادت بنسبة 5.8 في المئة خلال الربع الثاني على أساس سنوي.
ولاحظ زيادة متوسط السعر في الربع الثالث بنسبة 5.2 في المئة على أساس ربع سنوي، إذ سجل متوسط السعر في العقار الصناعي زيادة سنوية 2.4 في المئة بنهاية الربع الثالث من 2020، مقابل 5 في المئة بنهاية الربع الثاني.
ولفت إلى ارتفاع متوسط سعر المتر في العقار الحرفي بنسبة 2.1 في المئة على أساس سنوي، مع عودة المعروض من العقارات الصناعية في الربع الثالث متمثلاً في عدد التداولات بعدما لم تسجل أي نشاط في الربع الثاني، بينما لم تصل لمستويات المعروض في الربع الثالث العام الماضي، مع انخفاض عددها بنسبة 42 في المئة على أساس سنوي.
وأظهر التقرير تسبب «كوفيد 19» في تعطيل تدفق المقيمين في ظل انخفاض حركة الطيران، إذ تشير التقديرات إلى انخفاض عدد المقيمين وتراجع عدد الإقامات المصدرة ومغادرة الكثير ممن انتهت إقامتهم فعلياً وفق بعض التقارير المنشورة.
وتظهر المؤشرات تزايد انخفاض متوسط السعر في العقار الاستثماري إلى 0.4 في المئة بنهاية الربع الثالث من 2020 على أساس ربع سنوي، بعد انخفاض 0.6 في المئة بنهاية الربع الأول في وقت اشتداد الأزمة.
وبيّن التقرير أنه يسود السوق توجه تحفظي نحو الاستثمار العقاري، من خلال صناع السوق والمحافظ الاستثمارية، الذين يسعون إلى الحصول على عقارات بأسعار منخفضة بشكل كبير، باعتبارها فرصاً قد ولدتها الأزمة، كاشفاً عن تباطؤ معدلات النمو في العقار التجاري حتى سجلت في الربع الثالث 3.9 في المئة على أساس سنوي، بعدما ارتفع متوسط السعر بنسبة 4.4 في المئة بنهاية الربع الثاني على أساس سنوي.
لاحظ تقرير «بيتك» أن عودة النشاط الاقتصادي خلال الربع الثالث على مستوى دول العالم ومنها الكويت، وتقديم الجهات الحكومية الكويتية خدماتها ذات الصلة بالتداولات العقارية، ساهم في تحفيز التداولات العقارية فيه، إذ تشير بيانات التداولات العقارية إلى استمرار صمود القطاع العقاري أمام أثار الأزمة المالية لـ «كوفيد 19»، ما ساهم في تسجيل ارتفاع لمستويات الأسعار في السكن الخاص وفي العقار الصناعي وتراجعها في العقار الاستثماري، مع زيادة طفيفة في التجاري على أساس ربع سنوي، منوهاً بمساهمة تلك العوامل في ارتفاع الزيادة لمستويات الأسعار بنحو طفيف في السكن الخاص والعقار الصناعي، في حين انخفض النمو في العقار الاستثماري والتجاري والحرفي على أساس سنوي.
وأوضح أن التداولات في الربع الثالث بلغت 739 مليون دينار، مقابل مستوى منخفض قدره 116 مليون دينار في الربع الثاني، ونحو 762 مليون دينار في الربع الأول، نظراً لتعطل العمل وإغلاق الإدارات الحكومية في الكويت وبعض أجهزتها معظم الربع الثاني.
وذكر أنه بعد فترة الإغلاق فإن قيمة التداولات في الربع الثالث تعتبر أدنى بنسبة 24 في المئة عن الفترة نفسها من 2019، برغم ارتفاع ملحوظ لحجم الطلب إلى حدود 1973 صفقة، مقابل 283 صفقة في الربع الثاني، و1248 صفقة في الربع الأول، أي بزيادة في الربع الثالث 17 في المئة على أساس سنوي. وكشف عن انخفاض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 33 في المئة على أساس سنوي، إذ يأتي ذلك الأداء مدفوعاً بانخفاض في قيمة تداولات العقارات المختلفة بنحو 52 في المئة لقيمة تداولات العقار الاستثماري، و54 في المئة للتجاري، و80 في المئة لعقارات الشريط الساحلي، فيما زادت بنسبة 60 في المئة للعقار الصناعي والحرفي، بينما ارتفعت قيمة تداولات السكن الخاص بنسبة 19 في المئة على أساس سنوي.